今年上半年，房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整下，逐步企穩(wěn)回升，剛性和改善性住房需求有序釋放，核心城市二手房市場復蘇態(tài)勢明顯。
在這一行業(yè)背景下，我愛我家集團交出了一份頗具含金量的“期中成績單”。上半年財報顯示，實現(xiàn)歸母凈利潤3,840萬元，較去年同期增長30.8%，扣非歸母凈利潤達4,991.71萬元，較去年同期大幅增長213.89%。
這種逆勢增長的發(fā)展態(tài)勢，在當下居住服務行業(yè)實屬難得，充分證明了公司商業(yè)模式的韌性和管理團隊的戰(zhàn)略執(zhí)行力。隨著房地產(chǎn)市場逐步進入存量時代，政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)集中度不斷提升，我愛我家作為頭部企業(yè)的潛力有望進一步釋放，發(fā)展前景值得期待。
業(yè)務模式穩(wěn)定性：現(xiàn)金流健康與抗周期能力的雙重保障
居住服務行業(yè)的商業(yè)模式，本質上是一種“輕資產(chǎn)、重運營”的生意，因此這類企業(yè)的業(yè)務結構設計使其具備了穿越周期的穩(wěn)定性。
與一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)作為居住領域的交易服務商和資產(chǎn)管理運營商，不承擔土地增值風險，也沒有大規(guī)模存貨跌價壓力，其收入主要來源于交易傭金和資產(chǎn)管理服務費，這種模式?jīng)Q定了公司具有天然的現(xiàn)金流優(yōu)勢和業(yè)務自驅力。
深入分析我愛我家的業(yè)務構成，我們可以清晰地看到這種穩(wěn)定性如何在公司運營中得到體現(xiàn)。
首先，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性是這類企業(yè)商業(yè)模式最顯著的特征之一。
主要表現(xiàn)在兩個方面：一是居住交易服務通常是合同簽訂與傭金收取基本同步，不存在賬期；二是資產(chǎn)管理業(yè)務（相寓）的租金收入穩(wěn)定且周期性較弱，能夠提供持續(xù)的現(xiàn)金流支撐。
其次，從收入結構看，我愛我家已經(jīng)形成了經(jīng)紀、資管、新房等多業(yè)務協(xié)同發(fā)展的格局。上半年，經(jīng)紀業(yè)務GTV同比增長10.5%，資產(chǎn)管理業(yè)務GTV增長0.2%，新房業(yè)務GTV增長32.6%。這種多元化收入來源有效分散了單一業(yè)務的市場風險，保障整體業(yè)績的穩(wěn)定性。
我愛我家的穩(wěn)健運營能力，不僅來源于業(yè)務結構，還植根于其制度化的運營體系。
我愛我家在全國范圍內(nèi)建立了標準化的服務流程和培訓體系，確保不同城市、不同門店能夠提供一致的服務體驗。這種標準化既提升了運營效率，也降低了業(yè)務擴張的邊際成本。
而且，公司治理結構完善，具有明確的決策權限劃分和完善的公司章程。在面對重大經(jīng)營決策時，董事會能夠綜合各方意見，做出合理決策。同時，公司建立了有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)，涵蓋風險管理、財務報告等方面，能夠有效應對各種風險，確保業(yè)務的穩(wěn)健運營。
此外，值得一提的還有品牌護城河。我愛我家品牌歷經(jīng)二十五年的市場考驗，具有廣泛認知度和深厚影響力。強大的品牌影響力能夠吸引客戶和人才，增強市場對公司的信心，形成業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展的“壓艙石”。
以上這些特質，共同構成了我愛我家抵御種種不確定性的“護城河”。在房地產(chǎn)市場從增量向存量轉變的大背景下，這種以服務為核心、有強大護城河的商業(yè)模式，將越來越顯現(xiàn)出其長期穩(wěn)健性。
存量房時代的競爭優(yōu)勢：經(jīng)紀與資管雙輪驅動的戰(zhàn)略布局
中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷從增量開發(fā)向存量運營的歷史性轉變，這一趨勢在核心城市表現(xiàn)得尤為明顯。
據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，2024年中國存量房買賣市場規(guī)模已達7萬億-8萬億元，預計2030年將突破10萬億元；住宅租賃市場規(guī)模同樣可觀，2023年中國租房人口已接近2.6億，2025年有望突破3億大關，有機構預計到2025年，中國房屋租賃市場規(guī)模將達到3.2萬億元，2025年—2030年的復合增長率預計為7.5%。
在這一行業(yè)大背景下，我愛我家“經(jīng)紀與資管雙輪驅動”的發(fā)展戰(zhàn)略，通過兩大業(yè)務板塊的協(xié)同發(fā)展，不僅抓住了存量房時代的市場機遇，更構建了難以復制的競爭優(yōu)勢。
先說經(jīng)紀業(yè)務，上半年公司經(jīng)紀業(yè)務實現(xiàn)收入20.32億元，同比增長13.57%。支撐這一業(yè)績的是我愛我家在核心城市的深度布局和持續(xù)提升的市場份額。其中，上海地區(qū)市占率實現(xiàn)連續(xù)三年提升，北京和杭州等地區(qū)市占率繼續(xù)在頭部保持穩(wěn)定。市場地位進一步鞏固。
我愛我家經(jīng)紀業(yè)務的競爭力明顯。一是門店網(wǎng)絡密度，我愛我家在全國擁有近3000家門店，在重點城市形成了充分覆蓋的線下服務網(wǎng)點；二是多年積累的房源數(shù)據(jù)庫和客戶資源，這是其應對外部競爭的重要壁壘；三是持續(xù)迭代的服務能力，包括交易流程的專業(yè)化、合規(guī)化和透明化，提升了客戶滿意度和品牌黏性；四是持續(xù)的數(shù)字化投入，不僅大幅提升了各城市業(yè)務運營的標準化水平，還為平臺內(nèi)經(jīng)紀人源源不斷地提供精準流量和精準商機。
再說資產(chǎn)管理業(yè)務，相寓作為我愛我家旗下的住房租賃品牌，已經(jīng)成為公司戰(zhàn)略布局中的重要一環(huán)。目前，相寓在管房源數(shù)量達到31.9萬套，相比去年同期提升約9%，繼續(xù)領跑行業(yè)。資產(chǎn)管理業(yè)務提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流和持續(xù)服務收入，為公司提供了對抗行業(yè)周期的有力抓手。
相寓業(yè)務的競爭優(yōu)勢源于其規(guī)模效應和運營效率。在規(guī)模方面，龐大的在管房源使我愛我家在房源獲取、家電配置、租客匹配等方面擁有顯著的成本優(yōu)勢；在運營方面，公司通過標準化、數(shù)字化的管理手段，提高了房源周轉率和租金回報率。
與此同時，相寓業(yè)務與經(jīng)紀業(yè)務形成了良好的協(xié)同效應——租賃客戶可能轉化為未來的購房客戶，而房產(chǎn)交易客戶也可能有租賃需求，這種業(yè)務聯(lián)動為我愛我家提供了全生命周期的客戶價值挖掘機會。
此外還有新房業(yè)務，在深耕存量房市場的同時，我愛我家也敏銳地抓住了新房渠道業(yè)務的增長機遇。上半年，公司新房業(yè)務實現(xiàn)收入4.69億元，同比增長24.32%，增速領先于其他業(yè)務板塊。
這一成績的取得，一方面受益于重點城市新房市場交易活躍度的提升；另一方面也源于我愛我家在渠道整合和服務創(chuàng)新上的持續(xù)投入。
在新房銷售渠道日益多元化的背景下，我愛我家憑借龐大的客戶基礎和線下網(wǎng)絡，為開發(fā)商提供了高效的客源導流服務。特別是在“好房子”政策推動下，購房者對專業(yè)服務的需求增加，這為我愛我家等具備專業(yè)能力和信譽背書的機構帶來了發(fā)展機遇。與此同時，公司通過“首付找房”等創(chuàng)新工具，降低了購房者的決策門檻，進一步激活了市場需求。
除了傳統(tǒng)的經(jīng)紀、資管和新房業(yè)務外，我愛我家正在積極拓展服務邊界，構建更完整的居住服務生態(tài)。比如，與京東在商品供應鏈和服務供應鏈領域開展深度合作，共同打造社區(qū)生活服務體驗；與業(yè)之峰等頭部裝修公司達成戰(zhàn)略合作，提供從購房咨詢到裝修設計的一站式解決方案。
這種生態(tài)化發(fā)展戰(zhàn)略，提高了客戶黏性和單客戶價值，拓展了新的收入來源，也強化了我愛我家居住服務綜合提供商的品牌定位。在行業(yè)競爭日益激烈的背景下，這種全鏈條的服務能力將成為區(qū)分頭部企業(yè)與中小玩家的關鍵因素。
行業(yè)前景與公司未來：政策寬松周期中的爆發(fā)機遇
當前中國房地產(chǎn)市場正處于一個關鍵的歷史節(jié)點，政策環(huán)境、市場結構和消費需求都在發(fā)生深刻變化。
2025年政府工作報告首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，明確提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的政策目標。在這一政策導向下，各地陸續(xù)出臺了一系列支持住房消費的舉措，形成了“歷史上購房條件最寬松”的環(huán)境。
對于我愛我家這樣的頭部居住服務企業(yè)而言，這種行業(yè)變局既帶來了短期業(yè)務復蘇的機遇，更提供了長期價值成長的廣闊空間。
同時，中國居住服務行業(yè)正在經(jīng)歷一場深刻的結構性變革，市場集中度持續(xù)提高，頭部企業(yè)的競爭優(yōu)勢不斷擴大。這一趨勢主要受三個因素驅動：一是監(jiān)管趨嚴提高了行業(yè)準入門檻，不規(guī)范的小中介逐漸退出市場；二是消費者對專業(yè)服務的需求增加，品牌企業(yè)的市場份額自然提升；三是數(shù)字化投入的規(guī)模效應，使得大企業(yè)在技術應用上更具優(yōu)勢。
我愛我家作為行業(yè)龍頭之一，正在充分受益于這一集中化進程。公司擁有25年的行業(yè)積淀，覆蓋全國的門店網(wǎng)絡，龐大的資產(chǎn)管理規(guī)模，以及持續(xù)投入建設的數(shù)字化平臺。這些競爭優(yōu)勢不僅幫助公司在當前市場環(huán)境下獲得高于行業(yè)平均的增速，更將在長期競爭中形成“強者愈強”的馬太效應。
行業(yè)集中度的提升也反映在盈利能力的變化上。雖然整體市場環(huán)境仍有挑戰(zhàn)，但我愛我家等頭部企業(yè)通過規(guī)模效應和精細化管理，已經(jīng)實現(xiàn)了毛利率的穩(wěn)步提升。上半年，公司經(jīng)紀業(yè)務實現(xiàn)毛利率22.82%，同比提升0.13個百分點。隨著市場地位的進一步鞏固，這種盈利改善的趨勢有望延續(xù)。
縱觀我愛我家2025年上半年的業(yè)績表現(xiàn)與戰(zhàn)略布局，我們可以清晰地看到一家居住服務頭部企業(yè)在市場變革中的穩(wěn)健姿態(tài)與前瞻視野，充分展現(xiàn)了公司商業(yè)模式的韌性與活力。
展望未來，中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷從增量開發(fā)向存量運營的歷史性轉變。在這一過程中，居住服務行業(yè)將扮演越來越重要的角色，市場空間有望持續(xù)擴大。
巨大的市場潛力，為我愛我家等專業(yè)服務機構提供了廣闊的發(fā)展舞臺。而行業(yè)集中度的持續(xù)提升，則使頭部企業(yè)能夠獲得高于行業(yè)平均的增速和更優(yōu)的盈利能力。
在今年8月份國金證券發(fā)布的研報中，對比了在A股上市的地產(chǎn)服務商（南都物業(yè)、新大正、招商積余）以及H股上市的貝殼-W，指出可比公司2025—2027年PE平均值分別為16.7x、15.7x和14.2x。鑒于我愛我家是A股唯一房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，業(yè)務具有獨特性，未來經(jīng)紀+資管板塊發(fā)展帶動業(yè)績進入增長期，估值上相比其他公司有所溢價，給予“增持”評級。
未來幾年，隨著行業(yè)環(huán)境的進一步改善和公司戰(zhàn)略的深入推進，我愛我家的價值成長故事值得期待。
