本次調(diào)查結(jié)果顯示，29%的受訪租戶計(jì)劃在未來三年增加辦公面積，為過去五年最低值，僅高于2020年。與此同時(shí)，選擇“減少面積”的租戶占比較去年也有所收縮，選擇“保持不變”的租戶占比上漲2個(gè)百分點(diǎn)至36%，這顯現(xiàn)出企業(yè)對(duì)未來房地產(chǎn)規(guī)劃的整體求穩(wěn)心態(tài)。
值得關(guān)注的是，18%的受訪企業(yè)表示對(duì)未來三年辦公面積的規(guī)劃暫不確定，該比例為2020年以來最高值。結(jié)合本次問卷調(diào)查時(shí)間（2025年4月底至6月初），CBRE認(rèn)為這一結(jié)果充分反映出關(guān)稅戰(zhàn)尚未明朗時(shí)對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)決策帶來的不確定性。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年8月
分行業(yè)來看，科技和消費(fèi)行業(yè)的未來擴(kuò)張勢(shì)能最強(qiáng)，金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)同樣呈現(xiàn)凈增長(zhǎng)意愿。零售和消費(fèi)服務(wù)業(yè)租戶的凈增長(zhǎng)意愿為17%，較去年大幅提升28個(gè)百分點(diǎn)。金融業(yè)的凈增長(zhǎng)意愿從去年的0%升至13%，其中證券基金擴(kuò)張意愿強(qiáng)勁，88%的受訪租戶表示未來三年的辦公面積計(jì)劃保持不變或有所增長(zhǎng)。專業(yè)服務(wù)業(yè)中，50%的律所表示未來三年將擴(kuò)租辦公面積。由于受關(guān)稅戰(zhàn)影響較大，67%的制造業(yè)租戶選擇不確定或維持現(xiàn)有辦公面積，為所有行業(yè)最高，較去年提升10個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年8月
整體來看，凈增長(zhǎng)意愿位于正區(qū)間內(nèi)的科技、消費(fèi)、金融和專業(yè)服務(wù)上半年貢獻(xiàn)新租交易面積73%，這些主力需求行業(yè)更積極的擴(kuò)張意愿有望支撐辦公樓凈吸納量在2025至2027年期間穩(wěn)步增長(zhǎng)。
調(diào)查結(jié)果顯示，續(xù)租仍是企業(yè)未來三年房地產(chǎn)策略的首選，選擇租約重組的企業(yè)占比顯著增長(zhǎng)并升至第二，選擇搬遷的企業(yè)占比較之前調(diào)查小幅上升，位居第三。上述變化表明，在短期不確定性進(jìn)一步上升的情況下，企業(yè)的租賃策略更趨謹(jǐn)慎，在“留”或“搬”的選擇上進(jìn)一步向前者傾斜。在CBRE錄得的2025年上半年租賃交易中，主要城市的續(xù)租交易面積同比增長(zhǎng)38%，在所有交易類型中增速排名第一。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年8月
企業(yè)選址決策考量繼續(xù)呈現(xiàn)明顯的“3F”驅(qū)動(dòng)特征，即Flight-to-cost（成本驅(qū)動(dòng)）、Flight-to-quality（品質(zhì)驅(qū)動(dòng)）和Flight-to-green（綠色驅(qū)動(dòng)）。
成本節(jié)降是租戶選址時(shí)的首要考量，認(rèn)為更低的租金（86%）和靈活的租約條款（55%）是決定性因素的受訪者占比較去年調(diào)查均有所增加。CBRE在本年度調(diào)查中，還進(jìn)一步揭示了租金變化對(duì)企業(yè)“搬或留”的影響。58%的租戶表示，在不考慮資本開支的情況下，當(dāng)租賃成本下降幅度達(dá)20-50%時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮搬遷。
分企業(yè)規(guī)模來看，大型企業(yè)（員工數(shù)量500-5000人）和特大型企業(yè)（員工數(shù)量大于5000人）中搬遷租賃成本降幅要求在20%上的占比分別為69%和66%，高于中小型企業(yè)（員工數(shù)量小于500人）的61%。與此形成對(duì)照的是，中小型企業(yè)中有12%可以接受在租賃成本持平或上升的基礎(chǔ)上進(jìn)行搬遷，而這一比例在大型和超大型企業(yè)中僅為3%。
搬遷意向區(qū)位
在今年調(diào)查中， 我們?cè)儐柫俗鈶舢?dāng)前辦公所在和搬遷意向區(qū)位，從而更好地了解租戶對(duì)不同辦公區(qū)位的偏好。
租戶對(duì)核心商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出極高的粘性。有3/4的租戶表示未來搬遷仍然希望留在核心商務(wù)區(qū)。新興商務(wù)區(qū)內(nèi)供應(yīng)充裕的“高質(zhì)價(jià)比”空間將持續(xù)吸引租戶流入。有兩至三成當(dāng)前位于核心商務(wù)區(qū)或商務(wù)園區(qū)的租戶未來有意向搬遷至新興商務(wù)區(qū)，而現(xiàn)區(qū)位和目標(biāo)區(qū)位均選擇新興商務(wù)區(qū)的租戶占比超過四成。商務(wù)園區(qū)因其產(chǎn)業(yè)政策和建筑條件對(duì)產(chǎn)業(yè)類租戶具備較高粘性。41%的受訪者表示將繼續(xù)留在商務(wù)園區(qū)內(nèi)，主要來自于科技互聯(lián)網(wǎng)（50%）、制造業(yè)（21%）和醫(yī)藥業(yè)（17%）。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年8月
配套和服務(wù)
與區(qū)位同等重要的是樓宇配套和服務(wù)。在今年的調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，租戶進(jìn)一步聚焦對(duì)降低運(yùn)營(yíng)開支和支持員工日常需求產(chǎn)生直接效用的核心配套。在配套設(shè)施方面，餐飲、停車和裝修交付辦公空間位列前三選項(xiàng)，其重要性占比較去年進(jìn)一步提升。在增值服務(wù)方面，停車優(yōu)惠、員工食堂和空調(diào)費(fèi)計(jì)價(jià)優(yōu)惠都吸引了半數(shù)以上的租戶。
共享辦公
今年的調(diào)查結(jié)果顯示，企業(yè)租用共享辦公的傾向呈上升趨勢(shì)：三年后考慮在企業(yè)房地產(chǎn)組合中納入共享辦公的受訪者占比為33%，較當(dāng)前使用共享辦公的企業(yè)占比上升6個(gè)百分點(diǎn)。CBRE認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)前景尚不完全明朗的情況下，共享辦公是企業(yè)增強(qiáng)房地產(chǎn)規(guī)劃彈性、減少資本開支的有效途徑之一，這一趨勢(shì)也與調(diào)查中受訪企業(yè)將“靈活的租約條款”作為重要選址因素的發(fā)現(xiàn)相吻合。但總體來看，共享辦公仍是企業(yè)房地產(chǎn)組合中的補(bǔ)充型選項(xiàng)，僅有11%的受訪企業(yè)預(yù)計(jì)三年后共享辦公在其房地產(chǎn)組合中的配比超過10%。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年8月
可持續(xù)發(fā)展
在今年的調(diào)查中，29%的受訪企業(yè)表示已設(shè)立零碳目標(biāo)，較去年下降2個(gè)百分點(diǎn)。
我們認(rèn)為可持續(xù)發(fā)展仍是企業(yè)房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。但值得注意的是，在已設(shè)定零碳目標(biāo)的租戶中，今年有1/5的企業(yè)表示考慮推遲或正在重新審視原定目標(biāo)，這或與近期歐美地區(qū)清潔能源、新能源汽車等領(lǐng)域的相關(guān)政策變化，以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期和戰(zhàn)略目標(biāo)的調(diào)整有關(guān)。
綠色選址考量重要性排名來看，綠色健康樓宇認(rèn)證和樓宇抗災(zāi)能力仍位列前二，被半數(shù)以上租戶認(rèn)為是關(guān)鍵性指標(biāo)，綠色租約條款位列第三。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年8月
從企業(yè)對(duì)于支付綠色樓宇租金溢價(jià)的意愿來看，平衡短期成本預(yù)算目標(biāo)和長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略仍是租戶在綠色選址中的核心訴求。今年表示愿意為綠色認(rèn)證樓宇支付溢價(jià)的受訪企業(yè)占比為5%，而認(rèn)為不具備綠色認(rèn)證項(xiàng)目應(yīng)該較市場(chǎng)租金有所折價(jià)的企業(yè)占比為16%，這兩個(gè)比例都與去年調(diào)查相仿。
空間使用效率仍是未來辦公場(chǎng)所規(guī)劃中優(yōu)先級(jí)最高的考量因素。而從受訪企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所效率的考評(píng)指標(biāo)來看，效率并非直接等同于工位面積等空間標(biāo)準(zhǔn)，而是兼顧效率、體驗(yàn)和成本的綜合評(píng)價(jià)。
與2024年調(diào)查結(jié)果相比，租戶對(duì)空間調(diào)整的需求，即“合理分配辦公室功能區(qū)域”和“減少辦公室利用率低的多余空間”有所降低，我們認(rèn)為這與近年來租戶持續(xù)進(jìn)行空間布局優(yōu)化不無關(guān)系。
另外值得關(guān)注的是，今年關(guān)注“員工身心健康” 的企業(yè)占比提高，未來企業(yè)在辦公場(chǎng)所空氣和飲水質(zhì)量、員工休閑空間和設(shè)施等方面的投入將持續(xù)增加。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年8月
人均辦公面積方面，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，未來三年企業(yè)人均辦公面積規(guī)劃低于5平方米或高于15平方米的占比將進(jìn)一步縮減，主力區(qū)間穩(wěn)定在5 -15平方米。最值得關(guān)注的是，選擇未來人均辦公面積標(biāo)準(zhǔn)“不確定”的受訪者比例從去年的10%大幅增長(zhǎng)至20%，再次反映出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和業(yè)務(wù)不確定性對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃的影響正在變大。
讓工作場(chǎng)所規(guī)劃變得更富有效率和彈性是企業(yè)應(yīng)對(duì)不確定性的房地產(chǎn)策略之一。28%的受訪租戶目前在工作場(chǎng)所采用共享工位模式，這一比例預(yù)計(jì)在三年后上升至41%；與此同時(shí)，受訪租戶的工位共享比率也呈上升趨勢(shì)。
來 源： CBRE世邦魏理仕 編 輯：liuy
